Les SCPI sont-elles imposables ?
Sommaire
1. Comment sont imposés les revenus fonciers générés par les SCPI ?
2. Comment sont imposés les revenus financiers des SCPI ?
3. Comment sont imposées les plus-values des SCPI ?
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Avec une collecte nette dépassant les 10,20 milliards d'euros en 2022, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement immobilier) affichent une popularité sans faille. Leur résilience face à l'inflation et aux secousses géopolitiques en fait un choix de prédilection pour tous les investisseurs à la recherche d'un placement stable. Et les chiffres parlent d'eux-mêmes : en 2022, les SCPI ont délivré un rendement moyen de 4,53 %, en hausse par rapport à l'année précédente où elles affichaient déjà 4,45 %.
Mais les avantages ne s'arrêtent pas là. Investir dans des SCPI offre aux associés la possibilité de percevoir des loyers trimestriels, sans avoir à se soucier de la gestion de leur bien. Quant au ticket d'entrée, il reste bien plus abordable que pour un investissement immobilier classique.
Enfin, comme le prévoit l'article 1655 ter du Code général des impôts, les SCPI sont fiscalement transparentes. Elles ne sont donc pas assujetties à l'impôt sur les sociétés. En revanche, leurs revenus sont intégrés au patrimoine personnel de leurs associés, en fonction de leur nature. Explications.
Comment sont imposés les revenus fonciers générés par les SCPI ?
Les SCPI louent des biens immobiliers vides et génèrent des revenus locatifs. La société de gestion déduit les dépenses et reverse aux associés des revenus fonciers, proportionnels au montant de leur investissement.
Les SCPI étant des sociétés transparentes, elles ne paient aucun impôt sur les revenus générés. En revanche, les détenteurs des parts sont redevables de l'impôt sur les revenus (IR) et des prélèvements sociaux (17,2 %) à titre personnel.
Le montant de l'IR payé par chaque associé dépend de deux facteurs : son taux marginal d'imposition (TMI), pouvant aller de 0 à 45 %, et son régime fiscal.
Vous pouvez opter pour le régime microfoncier si votre revenu foncier brut est inférieur ou égal à 15 000 ? par an. Dans ce cas, vous profitez d'un abattement forfaitaire de 30 %. En revanche, impossible de déduire d'éventuels intérêts d'emprunt. Notez que ce régime est exclu si vos revenus locatifs proviennent uniquement des parts de SCPI. En pratique, vous devez donc détenir un bien locatif en direct pour en bénéficier.
Si votre revenu foncier dépasse 15 000 euros par an ou si vous ne détenez aucun bien locatif en direct, le régime réel s'applique obligatoirement. Vous ne profitez d'aucun abattement forfaitaire. En revanche, vous pouvez déduire les intérêts de l'emprunt souscrit pour l'acquisition de vos parts.
Comment sont imposés les revenus financiers des SCPI ?
Pour optimiser la gestion de leur trésorerie, certaines SCPI placent temporairement des fonds en attendant de les investir dans de nouveaux biens immobiliers. Ces placements génèrent des intérêts. Ces derniers sont intégrés aux revenus de la SCPI et soumis au barème progressif de l'IR dans la déclaration des associés.
Depuis janvier 2018, les contribuables peuvent opter pour le prélèvement forfaitaire à un taux unique de 30 %. Il englobe l'impôt sur le revenu forfaitaire à 12,8 % et les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
Si votre tranche marginale d'imposition est inférieure à 30 %, mieux vaut opter pour l'imposition au barème progressif. En revanche, si votre TMI est supérieur, le prélèvement forfaitaire sera plus avantageux. Notez toutefois que cette option s'applique à tous vos revenus de capitaux mobiliers, y compris ceux provenant de vos comptes-titres par exemple.
Comment sont imposées les plus-values des SCPI ?
Si vous décidez de revendre vos parts de SCPI, vous serez redevable de l'impôt sur la plus-value réalisée. Les sociétés civiles de placement immobilier étant transparentes d'un point de vue fiscal, vous devrez également vous acquitter de l'impôt sur la plus-value en cas de revente d'immeuble ou d'actifs financiers par la société de gestion.
La fiscalité des plus-values sur les parts de SCPI ?
La cession des parts de SCPI est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Ces dernières sont donc imposées à l'IR au taux de 19 % puis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Un abattement pour durée de détention permet de réduire votre base d'imposition de l'IR :
De la 6e à la 21e année, vous profitez d'un abattement de 6 % par an ;
La 22e année, vous bénéficiez de 4 % supplémentaires.
Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est le suivant :
1,65 % par an de la 6e année à la 21e année ;
1,6 % la 22e année ;
9 % par an de la 23e année à la 30e année.
Si vous conservez vos parts de SCPI plus de 22 ans, vous serez exonéré de l'impôt sur le revenu. Concernant les prélèvements sociaux, l'exonération est acquise après 30 ans.
La fiscalité des plus-values en cas de revente de biens immobiliers par la SCPI ?
Dans ce cas, c'est encore le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s'applique. Vous profitez donc des mêmes abattements.
En revanche, cette fois, c'est bien la société de gestion qui s'occupe de déclarer la plus-value. C'est également elle qui se charge de régler votre impôt et vos prélèvements sociaux.
La fiscalité des plus-values en cas de revente d'actifs financiers par la SCPI ?
En cas de plus-values mobilières, vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Vous pouvez toutefois opter pour un prélèvement forfaitaire de 30 % sur vos gains, si celui-ci est plus avantageux.
Vous payez l'impôt sur le revenu ? Souscrire à une SCPI fiscale est une bonne solution pour diminuer votre taux d'imposition. Vous profiterez, en effet, d'une déduction ou de réduction d'impôt, en contrepartie d'un faible investissement.
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