Analyse des performances et des risques SCPI
Sommaire
1. L'analyse des performances : qu'est-ce que le TD et le TRI ?
2. Au-delà de l'analyse des performances : quelles sont les autres notions à prendre en compte ?
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Être en mesure de bénéficier d'une analyse des performances SCPI ainsi que des risques vous permettra plus facilement d'investir sereinement. Comment faire le bon choix parmi les nombreuses SCPI disponibles sur le marché ? Quels sont les critères à prendre en compte ? Voici quelques-unes des notions à garder en tête avant d'investir.
L'analyse des performances : qu'est-ce que le TD et le TRI ?
Lorsque l'on analyse les performances des SCPI, deux notions principales entrent en ligne de compte : le taux de distribution (TD) et le taux de rendement interne (TRI).
- Le taux de distribution correspond au montant du dividende brut que vous recevez en tant qu'investisseur, rapporté au prix de la part sur l'année au 1er janvier. C'est une donnée ponctuelle, dont la performance varie selon les années. Il est donc important de considérer le taux de distribution sur la durée et non sur une année seulement.
- Pour une meilleure analyse des performances, fiez-vous davantage au taux de rendement interne. Le TRI permet en effet de se faire une idée de la rentabilité du placement sur 5, 10 ou 15 ans : il prend en compte les prix d'achat et de revente de votre part ainsi que les rendements que vous avez perçus sur une période précise.
Au-delà de l'analyse des performances : quelles sont les autres notions à prendre en compte ?
En plus de l'analyse des performances des SCPI, vous pouvez prendre d'autres notions en compte afin de faire le bon choix :
La capitalisation
On considère qu'une « bonne » capitalisation est autour de 500 millions d'euros pour une SCPI. Néanmoins, gardez également à l'esprit que plus une SCPI est importante et plus elle dispose de biens à entretenir, ce qui a forcément un impact sur le rendement.
Le capital fixe ou variable
- Une SCPI à capital fixe ferme les souscriptions une fois que le capital est atteint. Fiez-vous au nombre de parts en attente de cession afin de savoir si une SCPI à capital fixe est attractive.
- Une SCPI à capital variable reste ouverte à l'achat et à la vente de parts. Le prix des parts demeure ainsi relativement stable puisqu'il n'y a pas de revente sur le marché secondaire. Elle offre également plus de liquidité.
La composition du patrimoine de la SCPI
En plus de l'analyse des performances de la SCPI qui vous intéresse, vous pouvez également vous intéresser à la composition de son patrimoine. Vous le trouverez dans son rapport annuel qui contient la liste des actifs ainsi que tous les détails relatifs à ceux-ci : surface, date d'acquisition ou de construction, entre autres.
Un patrimoine diversifié est un signe que celle-ci vous assurera de meilleurs rendements, car les risques sont mutualisés.
Les taux de vacance locative et d'occupation financier
- Le taux de vacance (actifs inoccupés) n'est pas le même selon les SCPI. S'il est normal qu'une SCPI de plus de 10 ans affiche un taux de vacance proche des 10 % du fait de la nécessité d'éventuels travaux, une SCPI récente devrait avoir un taux de vacance de 0 %.
- Le taux d'occupation financier (TOF) représente le rapport entre les loyers perçus et ceux que la SCPI pourrait percevoir si l'ensemble de son patrimoine était loué. C'est un indicateur à étudier sur le long terme, mais qui vous permet de disposer d'informations importantes sur la solidité de la SCPI qui vous intéresse.
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