Peut-on avoir plusieurs SCPI ou des parts dans plusieurs SCPI ?
Sommaire
1. Peut-on avoir plusieurs SCPI (ou des parts dans plusieurs SCPI) ?
2. SCPI : les avantages de la diversification
3. Comment diversifier son portefeuille de parts de SCPI ?
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Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont des véhicules d'investissement immobilier qui consistent à acquérir des parts dans une ou plusieurs sociétés de gestion afin de toucher des revenus locatifs - ce qu'on appelle communément la « pierre-papier ». La bonne nouvelle, c'est que tous les investisseurs particuliers peuvent réaliser une telle opération. Contrairement à une SCI (société civile immobilière) qui en revient à s'associer pour acheter des biens immobiliers, il n'est pas possible d'avoir plusieurs SCPI, puisque l'investisseur ne gère pas lui-même ces sociétés. En revanche, on peut détenir des parts dans un grand nombre de SCPI différentes. ce qui est même fortement recommandé, afin de répartir les risques tout en diversifiant les sources de rendement.
Peut-on avoir plusieurs SCPI (ou des parts dans plusieurs SCPI) ?
Tous les conseillers en gestion de patrimoine vous le diront : le secret d'un placement réussi réside dans la diversification. C'est vrai aussi pour l'investissement dans la pierre-papier, et en particulier pour les parts de SCPI. À ce titre, les sociétés civiles ont un avantage : la diversification est dans leur nature. En effet, les SCPI ont pour objectif d'acquérir et de gérer des biens immobiliers en grand nombre, jusqu'à plusieurs centaines, mais aussi de se constituer un parc immobilier hétérogène en matière de géographie comme de typologie - immobilier résidentiel, bureaux, commerces, établissements de santé, industrie, etc.
La réponse est donc « oui » : il est possible de détenir des parts dans plusieurs SCPI. Mais on peut légitimement se demander la chose suivante : pourquoi répartir ses placements entre différentes sociétés civiles, alors qu'une seule d'entre elles cherche déjà à diversifier au maximum son parc immobilier ?
SCPI : les avantages de la diversification
Le fait d'acquérir des parts dans plusieurs SCPI contribue à pousser plus loin cette logique de répartition des actifs immobiliers, afin de se constituer un patrimoine immobilier en SCPI sur mesure. Dans quel but ?
- Pour mutualiser encore plus les risques liés à l'immobilier locatif, en vertu d'un plus grand nombre de biens immobiliers différents, de secteurs géographiques distincts, et de locataires aux profils variés.
- Pour réduire le risque de liquidité lorsqu'on souhaite revendre ses parts de SCPI.
- Pour bénéficier des complémentarités entre les différentes SCPI, celles-ci n'ayant pas toutes la même stratégie d'investissement (certaines se focalisent sur la qualité des emplacements, d'autres prêtent une attention plus stricte aux profils des locataires, etc.).
- Pour augmenter ses chances de profiter d'un bon rendement moyen (pour rappel, les SCPI ont enregistré une rentabilité moyenne de 4,53 % en 2022, selon l'ASPIM).
Comment diversifier son portefeuille de parts de SCPI ?
Avoir plusieurs SCPI, ou plutôt des parts dans plusieurs SCPI, c'est donc à la fois possible et souhaitable. Reste une question : comment diversifier efficacement son portefeuille ? Les axes de diversification sont nombreux : le choix des SCPI peut se faire sur un plan géographique, typologique ou temporel. L'investissement en SCPI peut aussi tenir compte de la stratégie du gérant ou de la taille du parc de locataires.
Enfin, il est intéressant d'établir une stratégie d'investissement immobilier en SCPI qui repose sur une diversification des modes d'acquisition :
- Achat de parts de SCPI au comptant.
- Achat de parts de SCPI à crédit.
- Achat de parts de SCPI en démembrement (séparation de la nue-propriété et de l'usufruit pour les biens immobiliers concernés). Le démembrement peut être temporaire ou en viager.
- Achats de parts via un contrat d'assurance-vie.
- Investissement dans des SCPI fiscales (pour bénéficier d'une fiscalité intéressante, notamment par le biais d'une réduction d'impôt relative à l'immobilier locatif - Pinel, Denormandie, Malraux).
- Le choix doit se faire en fonction de votre situation patrimoniale, de vos contraintes financières et de vos objectifs (générer un complément de revenus, préparer la retraite, engranger un bénéfice lors de la revente des parts, etc.). L'acquisition de parts de SCPI peut se faire directement auprès des sociétés de gestion ou en passant par un intermédiaire spécialisé, comme Netinvestissement - dans ce dernier cas, vous profitez en outre de conseils avisés pour diversifier votre portefeuille.
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