Qu'est-ce qu'un taux de capitalisation dans les SCPI ?

Qu'est-ce que le taux de capitalisation ?

Le taux de capitalisation est aussi connu sous le nom de taux de rendement. C'est un indicateur utilisé afin d'exprimer le rendement obtenu par rapport à un actif immobilier. Il se calcule en divisant les revenus locatifs multipliés par 100 par la valeur de marché de vos parts.

Exprimé en pourcentage, le taux de capitalisation permet d'estimer le rendement potentiel qu'un investisseur peut espérer lors de l'acquisition d'un bien. Il ne peut néanmoins pas être pris en compte par les SCPI pour calculer le retour sur investissement. La raison ? Ce calcul ne prend pas en considération des aspects tels que :

• L'effet de levier si la dette est utilisée pour financer une partie de l'achat du bien ;
• Les investissements que la SCPI devra faire pour maintenir son bien immobilier en bon état : travaux, maintenance, entretien, entre autres.

Pour une SCPI, le taux de capitalisation représente donc le rendement d'un bien immobilier à l'échelle d'un an, si l'on considère que celui-ci a été acheté au comptant et non à crédit.

Qu'est-ce qu'une SCPI de capitalisation ?

Une SCPI de capitalisation cherche à acheter des biens immobiliers à fort potentiel de plus-values moyen terme. Dans le cadre de leur investissement, les associés de la SCPI disposant de parts bénéficiant d'une fiscalité très faible voire nulle, car ils ne perçoivent aucun revenu.

C'est au moment de la revente que l'augmentation du cours des parts de la SCPI aura un impact sur l'impôt ainsi que sur la plus-value. De fait, lorsque vous conservez vos parts sur le long terme, la fiscalité peut être encore plus intéressante. La raison ? Il existe des abattements qui se basent sur la durée de détention des parts. Ainsi, après 22 ans, vous profitez d'une exonération totale d'impôts sur le revenu et après 30 ans, l'abattement est total quant aux prélèvements sociaux.

Inscrite dans une stratégie d'optimisation fiscale, la SCPI de capitalisation est donc différente de la société civile de placement immobilier de rendement.