Valeur de retrait SCPI et valeur de réalisation
Sommaire
1. Qu'est-ce que la valeur de retrait d'une SCPI ?
2. Qu'est-ce que la valeur de réalisation d'une SCPI ?
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Investir dans l'achat de parts de SCPI nécessite forcément de se renseigner sur les risques, mais également le fonctionnement des sociétés civiles de placement immobilier. Parmi les questions qui se posent régulièrement, on trouve notamment les notions de valeur de retrait et de valeur de réalisation. À quoi correspondent ces valeurs ? Nous répondons à cette question dans le détail.
Qu'est-ce que la valeur de retrait d'une SCPI ?
La valeur de retrait d'une SCPI intervient lorsqu'un investisseur souhaite céder ses parts. Cette « valeur » correspond à la différence entre le prix de la souscription (ou valeur d'usage de la SCPI) d'une part et les frais de souscription.
Ainsi, pour les SCPI de rendement à capital variable, le prix de souscription est déterminé par la société de gestion et correspond au prix de la part en vigueur non pas au moment de l'achat, mais lorsque l'investisseur effectue sa demande de retrait. Pour les SCPI à capital fixe, le terme est différent puisque l'on parle de prix d'exécution.
Les frais de souscription, déterminés par la société de gestion, servent quant à eux à financer les frais liés à l'acquisition de biens. Ils sont en général entre 7 et 12 % et sont retenus lors de la revente de parts.
La valeur de retrait correspond donc à la somme que vous toucherez après la revente de vos parts, moins les frais de souscription.
Qu'est-ce que la valeur de réalisation d'une SCPI ?
La valeur de réalisation est l'une des autres valeurs de la part d'une SCPI. Elle est composée de :
- La valeur vénale du patrimoine immobilier établi ;
- La valeur nette des actifs financiers détenus par la SCPI.
La valeur vénale du patrimoine immobilier correspond à la valeur d'expertise. Cette expertise est réalisée par un organisme indépendant : l'expert mandaté ne peut pas posséder de parts dans la SCPI concernée par l'expertise. On estime que chaque immeuble détenu par une SCPI doit faire l'objet de ce type d'évaluation au moins une fois tous les cinq ans. Généralement, une partie du patrimoine d'une SCPI est évaluée chaque année.
La valeur nette des actifs financiers de la SCPI correspond aux autres actifs détenus, à l'image de placements de trésorerie ou de réserves. Les dettes sont enlevées de la valeur de réalisation. Concrètement, cette dernière correspond donc à la valeur des capitaux propres associée à la plus ou moins-value des actifs immobiliers que possède la SCPI. La valeur de réalisation doit être établie au moins une fois par an par une SCPI.
La valeur de réalisation d'une SCPI est importante, dans le sens où elle représente un très bon indicateur pour de futurs investisseurs : elle permet d'avoir une idée précise de la valeur de la part si la SCPI décide de vendre les actifs de son portefeuille. C'est également un indicateur à suivre sur le long terme : il exprime la qualité de gestion de la SCPI. Il est ainsi facile de constater qu'une moins-value constante fait écho à une mauvaise gestion du parc immobilier de la SCPI dans laquelle vous pensez investir.
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