SCI et SCPI : les différences majeures entre ces placements
Sommaire
1. La SCI : une structure juridique pour investir dans l'immobilier à plusieurs
2. La SCPI : un pur produit de placement immobilier
3. SCI ou SCPI : quel placement immobilier privilégier ?
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Ces dernières années, les placements immobiliers font indéniablement partie des supports privilégiés par les épargnants français, en raison d'un bon équilibre entre rendement et risque. En 2022, la capitalisation totale du marché de la pierre papier s'est élevée à 183 milliards d'euros, en hausse de 11 % sur un an - des résultats portés notamment par la croissance des SCPI et des SCI Justement, parlons de ces deux véhicules d'investissement, souvent confondus et pourtant bien distincts : quelles sont les différences entre les sociétés civiles immobilières et les sociétés civiles de placement immobilier ? Quel support est le mieux adapté à vos besoins ? Voici ce qu'il faut savoir.
La SCI : une structure juridique pour investir dans l'immobilier à plusieurs
Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique dont le but est d'acquérir et de gérer des biens immobiliers de manière collective. Détenu par la SCI, le patrimoine est réparti entre les associés à hauteur de leur apport, et les bénéfices (ainsi que les dettes) sont partagés entre ces derniers proportionnellement au nombre de parts qu'ils possèdent.
La SCI est avant tout un outil permettant à plusieurs personnes de s'associer pour acheter, vendre et/ou gérer des biens immobiliers (résidentiels, commerciaux, industriels etc.), de se constituer un patrimoine sur le long terme, et de générer un revenu complémentaire immédiat. Il en existe plusieurs types, en fonction de la parenté entre les associés et de l'activité : SCI familiale, d'attribution, de construction-vente, de location, etc.
Les avantages de la SCI :
- Investissement dans l'immobilier à plusieurs.
- Partage des charges et des coûts entre les associés.
- Fonctionnement libre et cadre légal peu contraignant.
- Chaque associé peut vendre ses parts sans que les autres soient contraints de le faire.
- Les parts de SCI peuvent être transmises aux héritiers dans le cadre des abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe (100 000 ? par enfant et par donation, par période de 15 ans).
- Fiscalité avantageuse : les associés sont soumis à l'impôt sur le revenu.
La SCPI : un pur produit de placement immobilier
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un outil de placement dans la pierre papier : une société de gestion de portefeuille qui réunit un nombre potentiellement illimité d'associés. La SCPI gère le parc immobilier - essentiellement constitué de biens de nature professionnelle : bureaux, locaux commerciaux et industriels - et perçoit des loyers qu'elle reverse aux porteurs de parts. Elle collecte l'argent des investisseurs pour acquérir d'autres biens afin de développer son patrimoine tout en le diversifiant, trouve les locataires, finance les travaux nécessaires, et peut aussi revendre ses actifs afin de générer une plus-value.
La SCPI est donc fondamentalement un produit de placement. En investissant dans ce type de support, on cherche dans un premier temps à générer des revenus, et dans un second temps à obtenir des bénéfices lors de la revente des parts.
Les avantages de la SCPI :
- Gestion immobilière déléguée à des professionnels.
- Risques locatifs mutualisés (investissement collectif et réparti sur plusieurs biens, société de gestion soumise aux règles de l'AMF etc..).
- Ticket d'entrée relativement bas (quelques milliers d'euros suffisent pour investir).
- Facilité d'achat des parts - via un intermédiaire (comme une banque) ou directement auprès d'une société civile de placement immobilier.
- Possibilité de revendre les parts à tout moment.
- Rendement de 4,53 % en 2022 (source : ASPIM).
- Fiscalité avantageuse : les investisseurs bénéficient de réductions d'impôt dans certains cas de figure.
- Les inconvénients de la SCPI :
- Le rendement affiché dépend des fluctuations du marché locatif et les performances ne présagent pas des performances futures.
- L'investisseur en parts de SCPI s'expose à un risque de perte en capital.
- La liquidité des SCPI reste limitée et cet investissement doit d'envisager avec un horizon minimum de 8 ans.
SCI ou SCPI : quel placement immobilier privilégier ?
La SCI et la SCPI constituent deux véhicules d'investissement dans l'immobilier accessibles aux particuliers, mais qui répondent à des objectifs très différents :
- La SCI est un outil d'investissement à plusieurs, dans un but avant tout patrimonial : il faut avoir le temps et les compétences pour gérer les biens acquis. Ce placement correspond plutôt à un profil d'entrepreneur.
- La SCPI est un placement financier collectif dont l'objectif est de générer des revenus complémentaires, sans contraintes de gestion. Mais c'est aussi un support risqué, dans la mesure où ni le capital, ni le rendement ne sont garantis. Il correspond plutôt à un profil d'investisseur ou d'épargnant.
- SCI ou SCPI, choisissez le placement qui correspond à vos objectifs et au niveau de risque souhaité !
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